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湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定

2018-09-25 11:15:47   來源：   評論：0 點擊：
湛部規(guī)2018-21
湛建物〔2018〕76號

關(guān)于印發(fā)《湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》的通知
 
各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、建設(shè)局、住房和規(guī)劃建設(shè)局、規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)局、公共建設(shè)局）、房產(chǎn)管理局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
       為規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，建立公平、規(guī)范、科學(xué)、適時、有序的市場競爭機制，根據(jù)目前行業(yè)政策法規(guī)，結(jié)合我市實際，我局對《湛江市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》（湛房〔2015〕77號）進(jìn)行了修改，研究制定了《湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》（詳見附件），市法制局已審核同意，請貫徹執(zhí)行。
 
附件：《湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》（編號：湛部規(guī)2018-21）
                                             
 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
                                                      2018年7月12日
 
 
湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定
 
第一章  總則
  
第一條  為規(guī)范湛江市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護(hù)物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人及廣大業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場公平競爭，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
    第二條  本規(guī)定所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
    第三條  市區(qū)范圍內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動及其監(jiān)督、管理適用本規(guī)定，其它物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動可參照本規(guī)定執(zhí)行。
    第四條  湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理?？h(市、區(qū))人民政府（管委會）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督、管理工作。
    第五條  前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
    第六條  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)服務(wù)，由建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。
    有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
   （一）公開招標(biāo)時，投標(biāo)人少于3個；
   （二）住宅物業(yè)項目總建筑面積不超過5萬平方米。
    第七條  通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定完成物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：
   （一）現(xiàn)售商品房住宅項目在售前30日完成；
 （二）預(yù)售商品房住宅項目在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成。
 
第二章 招標(biāo)
 
    第八條  本規(guī)定所稱招標(biāo)人是指提出招標(biāo)項目，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。
    第九條  招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，可以自行組織實施招標(biāo)。
    第十條  前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)是依法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，擁有營業(yè)場所及能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量。
    第十一條  前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。
    招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在本市公開發(fā)行的報刊刊登招標(biāo)公告。
    招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上（含3個）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。
    第十二條  招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：
   （一）招標(biāo)人名稱；
   （二）招標(biāo)項目名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；
   （三）投標(biāo)人條件；
   （四）投標(biāo)人報名地點、期限以及獲取招標(biāo)文件的辦法。
    第十三條  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
   （一）招標(biāo)人的基本情況。包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式；
   （二）招標(biāo)項目基本情況。包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、投標(biāo)報價測算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙）、小區(qū)平面圖及物業(yè)服務(wù)用房的配備情況等；
   （三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
   （四）對投標(biāo)人及標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；
   （五）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；
   （六）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)、開標(biāo)時間、地點，方法與程序等；
   （七）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
   （八）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)截止時間、地點及方式；
   （九）悔標(biāo)的責(zé)任；
   （十）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
    第十四條  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案：
   （一）招標(biāo)項目資料真實性承諾書；
   （二）招標(biāo)小組人員資料（自行組織招標(biāo)的）或招標(biāo)代理委托書（委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的）；
   （三）物業(yè)項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖（規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的總平面圖）；
   （四）物業(yè)項目的建筑工程施工許可證；
   （五）招標(biāo)人的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等資格證明文件；
   （六）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書，招標(biāo)文件；
   （七）有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他必要文件。
    前款（一）、（二）為原件，其他為復(fù)印件并加蓋申請備案單位公章。
    第十五條  公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。
    實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
    第十六條  經(jīng)資格預(yù)審后公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
    在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。
    第十七條  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。
    第十八條  招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
    第十九條  招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。招標(biāo)人對潛在的投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送所有的招標(biāo)文件收受人。
    第二十條  招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量，以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。
    第二十一條  在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。
 
第三章  投標(biāo)
  
  第二十二條  本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)并參與投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定登記企業(yè)基本信用信息。
    第二十三條  符合招標(biāo)公告設(shè)定申請條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可在招標(biāo)公告發(fā)布至投標(biāo)申請截止期內(nèi)，申請投標(biāo)并獲取招標(biāo)文件。
    第二十四條  投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
   （一）投標(biāo)函；
   （二）投標(biāo)報價，包括物業(yè)服務(wù)費用收支預(yù)算方案；
   （三）物業(yè)服務(wù)方案；
   （四）對招標(biāo)文件所列其他內(nèi)容的陳述；
   （五）招標(biāo)文件要求的其他材料。
    第二十五條  投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止時限前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點，招標(biāo)人或其委托人收到投標(biāo)文件后應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。
    未按招標(biāo)文件要求送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件。
 
第四章  開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
  
 第二十六條  開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件預(yù)先確定的地點、投標(biāo)截止時限的同一時間公開進(jìn)行。
    開標(biāo)由招標(biāo)人主持，要求所有投標(biāo)人參加，接受物業(yè)項目所在地物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
    招標(biāo)人應(yīng)邀請投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)和投標(biāo)文件的密封情況，也可委托公證機構(gòu)公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，當(dāng)眾拆封，清點投標(biāo)人文件，進(jìn)行開標(biāo)記錄，投標(biāo)人簽字確認(rèn)，并存檔備查。
    第二十七條  開標(biāo)過程結(jié)束后，立即進(jìn)入評標(biāo)程序。評標(biāo)程序應(yīng)當(dāng)保密。
    評標(biāo)采用評標(biāo)委員會綜合評標(biāo)的方式。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)斓膶＜医M成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家不得少于成員總數(shù)的2/3。
    評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立的物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。
    第二十八條  在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯，召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。
    第二十九條  評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)出具評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件的評審和比較意見，并由評標(biāo)委員會成員簽字確認(rèn)。
    評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求，評標(biāo)結(jié)束后立即宣布評標(biāo)結(jié)果。
    當(dāng)確定的中標(biāo)人，放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依順序確定其他中標(biāo)人。
    確定招標(biāo)結(jié)果10天后無異議或異議不成立的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書和投標(biāo)保證金。
    第三十條  出具評標(biāo)書面報告后，評標(biāo)委員會即刻解散。
    第三十一條  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。
    招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面（前期）物業(yè)服務(wù)合同。
    第三十二條  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門提交中標(biāo)通知書備案。
    第三十三條  本規(guī)定自2018年7月12日起施行，有效期為5年，原2015年8月湛江市房產(chǎn)管理局印發(fā)的《湛江市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》（湛房〔2015〕77號）同時廢止。